Thị trường Jeonse Seoul vượt đỉnh năm 2021: Giá thuê căn hộ tăng vọt, người dân gặp khó

Thị trường cho thuê nhà ở Hàn Quốc đang chứng kiến những diễn biến đáng chú ý khi giá thuê jeonse (đặt cọc trọn gói) tại Seoul tiếp tục tăng mạnh, vượt qua cả mức đỉnh được thiết lập vào năm 2021. Điều này đang tạo áp lực lớn lên người thuê nhà, buộc nhiều gia đình phải tìm kiếm nơi ở tại các khu vực lân cận thủ đô.

Bối cảnh chung về hệ thống Jeonse tại Hàn Quốc

Jeonse là một hệ thống thuê nhà đặc trưng và khá phổ biến tại Hàn Quốc, khác biệt đáng kể so với hình thức thuê nhà trả tiền hàng tháng (wolse) quen thuộc ở nhiều quốc gia khác. Theo đó, người thuê sẽ đặt cọc một khoản tiền lớn (tiền jeonse) cho chủ nhà thay vì trả tiền thuê hàng tháng. Khoản tiền này sẽ được hoàn trả đầy đủ khi hợp đồng kết thúc. Chủ nhà thường sử dụng khoản tiền jeonse này để đầu tư hoặc kinh doanh, và lợi nhuận thu được sẽ bù đắp cho việc không nhận tiền thuê hàng tháng. Trong những năm gần đây, thị trường jeonse đã trải qua nhiều biến động, đặc biệt sau khi Luật Bảo vệ Người thuê nhà được sửa đổi và có hiệu lực vào năm 2020. Luật này bao gồm 'quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng' (계약갱신요구권), cho phép người thuê được gia hạn hợp đồng thêm một lần, tối đa hai năm, và 'hệ thống trần giá jeonse/wolse' (전월세상한제), giới hạn mức tăng tiền đặt cọc hoặc tiền thuê hàng tháng không quá 5% khi gia hạn hợp đồng. Mục đích ban đầu của những quy định này là nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng giá đột ngột và giúp họ ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế, chúng đã tạo ra những tác động không mong muốn đến thị trường.

Giá Jeonse lập kỷ lục mới và nguyên nhân

Tháng 7 năm 2026 này, giá jeonse trung bình của các căn hộ tại Seoul đã chính thức vượt mốc 700 triệu won, đánh dấu sự trở lại của tình trạng thiếu hụt và giá cả leo thang tương tự như năm 2021. Một ví dụ điển hình là khu căn hộ Godeok Raemian Hillstate ở Gangdong-gu, Seoul. Một căn hộ có diện tích sử dụng 72m² đã được gia hạn hợp đồng jeonse với mức giá 920 triệu won. Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận tại khu phức hợp này, vượt qua kỷ lục 900 triệu won được thiết lập vào tháng 10 năm 2021. Sự tăng giá 20 triệu won chỉ trong vòng chưa đầy 5 năm cho thấy áp lực lớn trên thị trường. Tương tự, tại Lotte Castle Classia ở Seongbuk-gu, Seoul, với quy mô 2029 căn, năm nay các hợp đồng jeonse mới cho căn hộ 59m² đã được thực hiện quanh mức 750 triệu won. Theo một chuyên gia môi giới bất động sản tại khu vực, giá jeonse đã tăng đáng kể, từ 200 đến 300 triệu won, chỉ trong khoảng một năm qua. Nguyên nhân chính được cho là hệ quả từ các quy định của Luật Bảo vệ Người thuê nhà. Khi người thuê nhà hiện tại thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng với mức tăng giá tối đa 5%, số lượng căn hộ jeonse trống để cho thuê mới trên thị trường giảm đi đáng kể. Điều này tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đẩy giá jeonse cho các hợp đồng mới hoặc các căn hộ trống lên cao ngất ngưởng. "Hầu hết người thuê nhà hiện tại đều gia hạn hợp đồng, khiến nguồn cung trên thị trường rất hạn chế," vị chuyên gia này cho biết.