Đầu tư bất động sản ở Hàn: người nước ngoài mua được không, jeonse là cơ hội hay bẫy

Người nước ngoài mua được bất động sản Hàn — nhưng thị trường này vận hành bằng một thứ không nước nào có: jeonse. Không hiểu jeonse thì đừng nói chuyện đầu tư nhà đất ở Hàn.

Tóm tắt nhanh

• Pháp lý: người nước ngoài mua nhà/đất được với thủ tục khai báo (theo Luật giao dịch BĐS người nước ngoài) — đứng tên sổ, không cần visa; một số khu vực quân sự cần phép.
• Jeonse (전세): người thuê đặt cọc 50-80% giá nhà thay tiền thuê tháng — chủ nhà dùng cọc như "vay không lãi"; khi lãi suất đổi chiều, cả hệ rung lắc (khủng hoảng lừa đảo jeonse 2022-24 khiến hàng nghìn người mất cọc).
• Đầu tư cho thuê kiểu wolse (thuê tháng): lợi suất danh nghĩa 3-5% ở officetel, nhưng thuế mua nhà thứ N + phí quản lý ăn mòn — chạy số kỹ.
• Thuế: thuế mua (1-3%+, cao hơn với nhà thứ 2-3), thuế giữ hằng năm, thuế lãi khi bán (nặng nếu giữ ngắn) — hệ thuế BĐS Hàn đổi theo chính phủ, kiểm tra quy định hiện hành trước khi xuống tiền.
• Mua nhà KHÔNG tạo quyền cư trú — đường visa vẫn phải đi riêng.

Câu hỏi thường gặp

Người Việt vay ngân hàng Hàn mua nhà được không?

Khó khi chưa có visa F + thu nhập ổn định tại Hàn; vay được thì tỷ lệ LTV cũng bị siết theo khu vực — đa số trường hợp cần vốn tự có lớn.

Thông tin chung; giao dịch cụ thể cần môi giới có phép (공인중개사) và kiểm tra đăng ký đầy đủ.

Đang thuê jeonse? Bảo vệ tiền cọc jeonse